รีวิวโครงการ: แม่น้ำ เรสซิเดนท์
(Menam Residences)
การปรับปรุงและพัฒนาพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาของผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายตั้งแต่ตลาดยอดพิมาน (ปากคลองตลาด) ยาวจนมาถึงเอเชียทีค เหมือนเป็นการพลิกฟื้นทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาให้ฟื้นกลับคืนมาอีกครั้ง โดยหากย้อนหลังกลับไปกว่า 30 ปีที่แล้ว ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถือว่าบูมสุดสุด มีโรงแรมระดับ 5 ดาวเกิดขึ้นหลายแห่งทั้งฝั่งถนนเจริญกรุงและฝั่งถนนเจริญนครแต่หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาก็ชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ และไม่ได้มีความเคลื่อนไหว หรือการพัฒนาโครงการใหม่ๆ มานานมาก จนเมื่อมีโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ริมแม่น้ำเจ้าพระยา “เอเชียทีค” ของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดีเกิดขึ้นบริเวณถนนเจริญกรุง 72-76 และประสบความสำเร็จมาก จนบรรดานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายกล่าวว่า ส่วนหนึ่งเป็นเพราะคนกรุงโหยหาวิถีริมแม่น้ำ ซึ่งเป็นวิถีดั้งเดิมที่ห่างหายไปจากสังคมไทยเนิ่นนาน พอมีคนปัดฝุ่นขึ้นมา ก็ได้รับการตอบรับที่ดีปัจจัยดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการรายอื่นๆ มองเห็นโอกาส และเริ่มมองหาที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยาเพื่อนำมาปรับปรุงและพัฒนาเป็นโครงการค้าปลีกริมแม่น้ำ เช่น โครงการยอดพิมานริเวอร์วอล์ค ของกลุ่มบริษัทตลาดยอดพิมานและผู้รับสัมปทานบริหารตลาดปากคลอง โครงการไอคอนสยามของกลุ่มสยามพิวรรธน์และกลุ่มซีพี โดยโครงการไอคอนสยาม ถือเป็นการจุดพลุครั้งใหญ่ให้กับทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยากลับมาแจ้งเกิดอีกครั้ง
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมแม่น้ำ เรสซิเดนท์ (Meman Residences)
นับเป็นคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ยุคใหม่โครงการแรกๆ ในรอบหลายปีที่กลับมาปลุกตลาดที่อยู่อาศัยริมแม่น้ำเจ้าพระยาโซนถนนเจริญกรุงรอบใหม่ ซึ่งนอกจากจะมีจุดเด่นในเรื่องทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาแล้ว ยังเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) หรือขายแบบมีกรรมสิทธิ์ เพราะในอนาคตหากมีคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ เปิดขายบริเวณนี้คาดว่าจะขายแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) หรือสิทธิการเช่ามากกว่า
บทสรุป
ก่อนอื่นต้องประเมินก่อนว่าทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นทำเลเฉพาะกลุ่มคนกำลังซื้อสูง ถ้าหากเทียบกับโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำที่อยู่ระหว่างขายในปัจจุบันแม่น้ำ เรสซิเดนท์มีต้นทุนราคาที่ดีกว่า เพราะเปิดตัวก่อน และเป็นที่ดินที่กลุ่มโรงแรมเก็บไว้นานแล้ว แต่หากวิเคราะห์ถึงโอกาสในการเพิ่มขึ้นของราคาในอนาคต หรือ Capital Gain มีโอกาสขยับขึ้น เพราะที่ดินริมแม่น้ำหายากขึ้น และคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำล็อตใหม่ๆ มีราคาค่อนข้างสูงมาก แต่ราคาอาจจะขยับขึ้นน้อยกว่า 3 โครงการดังกล่าว เพราะ 3 โครงการที่กล่าวมามีจุดขายด้านอื่นๆ เสริม ทั้งเรื่องการใช้แบรนด์โรงแรมชั้นนำระดับโลกในการบริหาร หรือการอยู่ในพื้นที่เดียวกับโครงการค้าปลีกชั้นนำจากญี่ปุ่นอย่างไรก็ตาม แม่น้ำ เรสซิเดนท์ เป็นโครงการที่เสนอขายแบบฟรีโฮลด์ (Freehold) ในต้นทุนราคาที่ถูกกว่า และมีการบริหารจัดการหลังจากที่อาคารเสร็จจากกลุ่มโรงแรมแม่น้ำ จึงถือว่าโดยรวมแล้วมีความคุ้มค่าในด้านราคาและสิ่งที่จะได้รับ
ดำเนินโครงการโดย: คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยร่วมมือกับ: กรุงเทพมหานครและชุมชนเกี่ยวกับโครงการ:การพัฒนาพื้นที่เปิดโล่งริมน้ำ เพื่อประโยชน์และคุณภาพชีวิตที่ดีของคนเมืองการออกแบบรูปแบบเขื่อนกันน้ำที่สร้างสรรค์และเหมาะสมกับพื้นที่สาธารณะริมน้ำที่มิใช่เป็นเพียงการตั้งกำแพงสูงเพื่อป้องกันน้ำท่วมการฟื้นฟูและพัฒนาพื้นที่เสริมมูลค่าของพื้นที่และอาคารเก่าที่มีอยู่ควบคู่กับการอนุรักษ์โบราณสถานสำคัญในพื้นที่และการส่งเสริมการท่องเที่ยวเพื่อการเรียนรู้เชิงศิลปวัฒนธรรมการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยและสาธารณูปการสำหรับกลุ่มคนหลายระดับรายได้ในพื้นที่เดียวกันการฟื้นฟูและพัฒนาพื้นที่ร่วมกันอย่างบูรณาการและไม่แยกส่วนระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินรายใหญ่ ซึ่งเป็นหน่วยงานของรัฐรับ
Niramon KULSRISOMBATAssistant professor, Department of Urban and Regional Planning, Faculty of Architecture,Chulalongkorn University, Bangkok, Thailand
Director, Urban Design and Development Center (UddC), Bangkok, Thailand
Chercheur invité du Collegium de Lyon. Séjour de recherche à l'IAO : du mars au décembre 2016
Courriel : n.kulsrisombat[at]gmail.com
Niramon Kulsrisombat is an assistant professor at the Department of Urban and Regional Planning, Chulalongkorn University, Bangkok, Thailand. She received her B. Arch (Hons.) from Chulalongkorn University and MA and D. Eng. in Urban Engineering from the University of Tokyo. Since 2005, she has taught urban design at Chulalongkorn University. In 2013, she became a co-founder and director of the Urban Design and Development Center yannawariverfront.org
Internationally, apart from her extensive work collaboration with Japan and ASEAN countries, Dr. Kulsrisombat is recognized in France for her scholarship. Her project on inclusive, culture-led urban regeneration has been selected as a good practice in social urban lighting by the Lighting Urban Community International (LUCI) Institute, which is the major organizer of La Fête des Lumières in Lyon. She has been invited to give technical presentations by a few organizations such as the UNESCO-ENTPE Chair in Urban Policies and Citizenship, le Laboratoire de Recherches Interdisciplinaires Ville, Espace, Société (RIVES), Intelligence des Mondes Urbains (IMU), and l’Institut d’Asie Orientale (IAO). She has been a reference for French media such as Le Monde newspaper on urbanism issues. As for her most recent activity, Dr. Kulsrisombat collaborated with French organizations, including Institut de Recherche sur l’Asie du Sud-Est Contemporaine Research Institute on Contemporary Southeast Asia (IRASEC), Alliance Francaise, and ENSA Paris-Belleville to organize an international seminar and exhibition (“Grand Bangkok – Grand Paris : Inclusive Cities”) which was attended by leading French politicians and urban designers such as Pierre Mansat (president de l’AIGP – Mairie de Paris), Francois Decoster (l’AUC, an architecture and urbanism office) and Beatrice Mariolle (Bres+Mariolle et associes)
Dr. Kulsrisombat is currently a Fellow of the Collegium de Lyon, and an associate researcher in Institute for East Asian Studies (IAO), in ENS de Lyon and RIVES, in Ecole nationale des travaux publics de l’État (ENTPE).